Posted By Juan Luis Gordo on 7, Mar, 2026

Precios que crecen más que los salarios y viviendas vacías que no llegan al mercado configuran uno de los grandes desafíos sociales de nuestro tiempo.

La vivienda se ha convertido en una de las principales preocupaciones de los españoles, según el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS). Para los jóvenes es, sin duda, la primera. El acceso a una vivienda resulta cada vez más difícil por razones económicas y por la imposibilidad de emanciparse. Lo que durante décadas fue un paso natural en la vida adulta se ha convertido hoy en un desafío creciente.

El problema de la vivienda no responde únicamente a una cuestión de oferta y demanda. Es un fenómeno multifactorial en el que confluyen precios que suben más rápido que los salarios, burocracia urbanística, inseguridad jurídica, viviendas vacías coexistiendo con escasez y tensiones entre propiedad, alquiler, inversión y función social. La vivienda se ha convertido así en un rompecabezas estructural difícil de resolver con soluciones simples.

El deseo de contar con una vivienda forma parte del imaginario colectivo español. La cultura de la propiedad se consolidó durante el desarrollismo de los años sesenta, cuando se vinculó el acceso a la vivienda con la expansión de la clase media. Ese patrón apenas ha cambiado. Hoy, cerca del 75% de los españoles vive en una vivienda en propiedad, uno de los porcentajes más altos de Europa.
Sin embargo, la realidad del parque residencial muestra una paradoja. Según el Instituto Nacional de Estadística, en España existen alrededor de 26,6 millones de viviendas, de las cuales el 14,4 % están vacías. Parte de ellas se encuentran en zonas sin demanda, especialmente en territorios afectados por la despoblación; otras no son habitables o están pendientes de rehabilitación; y otras permanecen cerradas por razones familiares o patrimoniales. Los expertos estiman que entre 800.000 y 1,5 millones de viviendas podrían incorporarse al mercado si se dieran las condiciones adecuadas. Existe vivienda suficiente en términos absolutos, pero no en el lugar, el precio o el régimen adecuados.

Viviendas construidas en la finca de Quitapesares.

Esta paradoja también se observa a escala local. En la ciudad de Segovia existen alrededor de 4.000 viviendas vacías. Sin embargo, la demanda insatisfecha de alquiler podría resolverse con aproximadamente 1.500 viviendas incorporadas al mercado. No se trata tanto de una escasez absoluta de vivienda como de la dificultad para movilizar parte del parque existente.

La vivienda es un derecho reconocido constitucionalmente, pero también un bien que funciona en un mercado. En los últimos años esta doble condición se ha hecho especialmente visible. Desde 2020 hasta 2025 los precios de la vivienda han aumentado entre un 30 y un 35%, mientras que los salarios lo han hecho entre un 12 y un 15%. En consecuencia, el acceso a la vivienda se ha encarecido mucho más rápido que la capacidad económica de los hogares. Si en 1990 bastaban 3,8 años de salario para comprar una vivienda, hoy se necesitan aproximadamente 7,5 años.
A este desequilibrio se suma el bloqueo en la oferta de nuevas viviendas. Los procedimientos urbanísticos son largos y complejos, y desde que una vivienda se proyecta hasta que se construye pueden transcurrir cerca de diez años. Además, la incertidumbre regulatoria y la creciente complejidad administrativa reducen los incentivos para promover nuevas promociones, a lo que se une el incremento de los costes de construcción, que han llegado a duplicarse desde 2005.

La controversia sobre el alquiler añade otra dimensión al problema. Muchos propietarios señalan como principales preocupaciones el riesgo de impagos, la dificultad para recuperar la vivienda en caso de conflicto y el deterioro del inmueble. Como consecuencia, una parte de las viviendas potencialmente disponibles permanece fuera del mercado y otras se refugian, por su mayor rentabilidad y menor riesgo, en alquileres turísticos y para expats.

El desafío consiste, por tanto, en encontrar un equilibrio entre oferta y demanda mediante una política de vivienda coherente en el tiempo. Incrementar la oferta de vivienda, tanto pública como privada, resulta imprescindible para moderar los precios. Ello requiere simplificar los procesos urbanísticos, impulsar nuevas promociones y garantizar la seguridad jurídica en el mercado del alquiler.

Ahí reside, en última instancia, el verdadero enigma de la vivienda: lograr que un bien que durante décadas fue un factor de estabilidad social vuelva a cumplir su función esencial de hogar y proyecto de vida para las nuevas generaciones.